2026 Y LA “PRÓRROGA ETERNA”
GUIA DE SUPERVIVENCIA PARA EL PROPIETARIO ANTE EL BLOQUEO DE DESHAUCIOS
2026 se presenta como un año especialmente duro para el pequeño propietario, porque la prórroga de la suspensión de desahucios ha pasado de ser una medida excepcional a convertirse en un marco casi permanente que condiciona cualquier decisión sobre una vivienda alquilada. No se trata solo de números o de normativa: es la sensación de no tener el control sobre un patrimonio que ha costado años de ahorro y esfuerzo.
2026: el año del propietario atrapado
Con el Real Decreto-ley 16/2025, la suspensión de los desahucios y lanzamientos de vivienda habitual para hogares vulnerables sin alternativa habitacional se extiende hasta el 31 de diciembre de 2026. Lo que nació en 2020 como un “escudo social” puntual frente a la pandemia se ha encadenado en sucesivas prórrogas, consolidando una situación de incertidumbre para miles de arrendadores particulares.
Para el pequeño y mediano propietario, esto tiene una consecuencia clara: el riesgo de que un impago se convierta en un bloqueo prolongado del inmueble, sin plazos realistas de recuperación de la posesión ni garantías de cobro efectivas a corto plazo. El Estado protege al inquilino vulnerable, pero lo hace apoyándose en la espalda del propietario, que asume el papel de cojín social sin recibir, en muchos casos, una compensación ágil ni suficiente.
Inseguridad jurídica y efecto real en el bolsillo
El problema no es la protección del vulnerable en sí —un objetivo social difícilmente discutible— sino el mecanismo escogido: trasladar el coste de esa protección al patrimonio privado. En la práctica, el propietario se encuentra con tres frentes abiertos:
- Bloqueo de uso del inmueble: El arrendador sigue pagando IBI, comunidad, seguros y, a menudo, hipoteca, mientras su vivienda ni genera renta ni puede ser recuperada para uso propio o venta en condiciones normales. Es dueño de una vivienda “de papel”, pero no de hecho.
- Vulgarización del concepto de vulnerabilidad: La normativa remite a informes de servicios sociales que, por carga de trabajo y falta de medios, pueden tardar semanas o meses y dejan margen a situaciones fronterizas donde la vulnerabilidad se confunde con simple falta de voluntad de pago. Esa nebulosa genera la sensación de agravio para quien sí cumple escrupulosamente con sus obligaciones.
- Desgaste emocional y financiero: Cada mes que pasa sin cobrar y sin horizonte claro de resolución erosiona los ahorros del propietario y su tranquilidad, especialmente cuando se trata de una segunda vivienda adquirida como complemento a la jubilación o como colchón familiar.
El resultado es una atmósfera de desprotección: el inquilino vulnerable tiene una red jurídica y administrativa; el propietario, en muchos casos, solo tiene paciencia, abogados y un calendario que no deja de avanzar.
Si ya tienes un inquilino vulnerable en 2026
Si entras en 2026 con un inquilino declarado vulnerable y un procedimiento de desahucio suspendido, esperar pasivamente a que “ya se solucionará” es probablemente el peor enfoque. El escenario ha cambiado y exige que el propietario gestione el conflicto casi como lo haría una pequeña empresa con un cliente moroso, pero con un marco legal mucho más rígido.
1. Negociación: pensar con frialdad, no con rabia
Negociar con quien no paga resulta instintivamente injusto, pero muchas veces es la opción menos mala en términos económicos y de salud mental. La clave es quitar emoción y tratarlo como una operación de cierre:
- Condonación de parte de la deuda a cambio de llaves: Pactar por escrito la entrega voluntaria de la vivienda en una fecha concreta, a cambio de perdonar un porcentaje razonable de la deuda acumulada. No es “premiar al moroso”, es acotar la hemorragia y recuperar cuanto antes la posesión.
- Ayuda a la mudanza o fianza “invertida”: En algunos casos, asumir el coste de un mes de alquiler en otro inmueble o los gastos de mudanza resulta más barato que soportar un año más de impagos y costes judiciales. Duele, pero el cálculo debe hacerse con números, no con orgullo.
La gran ventaja de la negociación es el control de los tiempos: permite transformar un problema indefinido en un calendario claro, siempre que los acuerdos se documenten con rigor (reconocimiento de deuda, entrega de llaves, renuncia a acciones, etc.).
2. Reclamación de deuda: aunque no puedas lanzar, sí puedes reclamar
Que el lanzamiento esté suspendido no significa que la deuda desaparezca ni que no pueda reclamarse. El procedimiento monitorio continúa siendo una herramienta útil:
- Acción: Presentar monitorio o demanda reclamando las rentas impagadas, actualizando mes a mes la deuda mientras persista el impago. Es importante adjuntar contrato, recibos impagados y toda la comunicación previa (burofax, correos, WhatsApp).
- Ventajas: Una vez tengas resolución firme, se abre la puerta a embargar nóminas, devoluciones de Hacienda, saldos bancarios o futuros ingresos, si la situación económica del inquilino mejora. Además, si el deudor mantiene un estilo de vida que no encaja con la vulnerabilidad alegada, esa incoherencia puede resultar relevante para discutir o revisar su situación ante el juzgado.
Esta vía no resuelve el problema de la posesión inmediata, pero evita que la deuda se convierta en “papel mojado” y deja constancia de que el propietario no ha renunciado a sus derechos.
3. Reclamar la compensación económica al Estado
Las sucesivas normas han ido reconociendo el derecho de los arrendadores afectados a solicitar una compensación cuando el desahucio se suspende por vulnerabilidad del inquilino y la Administración no facilita alternativa habitacional en plazo. El RDL 16/2025 mantiene esta lógica y amplía los plazos para pedirla.
- ¿En qué consiste la compensación?: Suele girar en torno al menor valor entre la renta de mercado de la zona y la renta pactada en el contrato, más determinados gastos asociados (IBI, comunidad, suministros), desde la suspensión hasta el levantamiento de la medida.
- ¿Qué exige?: Aportar contrato, auto de suspensión, justificantes de gastos y prueba del perjuicio económico sufrido. Es un procedimiento burocrático y, según la comunidad autónoma, más o menos lento, pero renunciar a él es asumir pérdidas que el propio ordenamiento reconoce como indemnizables.
En la Comunidad de Madrid existen líneas específicas de compensación y plazos concretos para la presentación de solicitudes, por lo que conviene revisar cada año las convocatorias vigentes y sus fechas límite.
4. Revisar a fondo la supuesta vulnerabilidad
La vulnerabilidad no es un sentimiento, es una categoría jurídica que debe acreditarse con criterios objetivos. Tanto el juzgado como los servicios sociales trabajan con indicadores de ingresos, cargas familiares y alternativas habitacionales, y también contemplan la posible vulnerabilidad del propio propietario.
- Impugnación y contraste: Si detectas incoherencias (ingresos ocultos, uso de vehículos de alta gama, viajes, propiedades a nombre de familiares cercanos, etc.), es recomendable poner la situación en manos de un abogado especializado para solicitar revisión del informe de vulnerabilidad o aportar nuevos datos.
- Vulnerabilidad del propietario: Cuando el arrendador también se encuentra en una situación delicada (jubilación con pensión ajustada, desempleo, hipoteca que depende de esa renta), ese factor debe ponerse de manifiesto ante el juzgado. La norma contempla que el juez pueda ponderar ambas vulnerabilidades y modular la suspensión.
Una revisión exhaustiva y bien documentada no garantiza levantar la suspensión, pero, como mínimo, evita que el sistema funcione solo con la versión del inquilino y sitúa al propietario en el lugar procesal que le corresponde.
Otras salidas estratégicas posibles
En algunos casos, la mejor solución no pasa por “aguantar hasta el final”, sino por replantearse qué hacer con el inmueble dentro de este marco normativo.
Opciones según contexto
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Opción |
Cuándo planteársela |
Riesgos principales |
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Hay una mínima comunicación y voluntad de hablar por ambas partes. |
Que el inquilino la use solo para ganar tiempo sin intención real de irse. |
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Solo si se contrató antes del conflicto; útil en nuevos contratos. |
Coberturas limitadas (normalmente entre 6 y 12 meses de renta). |
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Venta del inmueble con inquilino |
Si necesitas liquidez inmediata o reducir exposición al riesgo normativo. |
Descuento fuerte respecto a valor de mercado (30–40% en muchos casos). |
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Si el inquilino acepta irse a cambio de condonar la deuda acumulada. |
Renuncia total o casi total a la deuda pasada para priorizar recuperar la casa. |
Cada una de estas vías exige números fríos, asesoramiento y una mirada a medio plazo: qué interesa más, ¿maximizar el cobro teórico o recuperar la vivienda y dormir tranquilo?
Consejos clave para propietarios en 2026
En un entorno tan volátil, la única estrategia razonable es una gestión defensiva y metódica del patrimonio.
- Documenta absolutamente todo: Conserva correos, burofaxes, mensajes y recibos devueltos; cada gesto de buena fe (ofertas de pago fraccionado, propuestas de acuerdo, intentos de comunicación) puede marcar la diferencia ante el juez.
- No cortes suministros nunca: Los cortes de luz, agua o gas para forzar la marcha del inquilino pueden derivar en un delito de coacciones y convertir al propietario en acusado. Un error impulsivo puede arruinar toda la estrategia jurídica.
- Rodéate de especialistas: El derecho de vivienda y los desahucios han sufrido más cambios en los últimos años que en las dos décadas anteriores. Un abogado generalista puede quedarse corto; compensa buscar un profesional centrado en derecho inmobiliario y arrendaticio que conozca los últimos decretos y la práctica de los juzgados de tu comunidad autónoma.
El 2026 no es un año para improvisar: quien tenga un inquilino vulnerable debe asumir que el tablero ha cambiado y que la única forma de no perder la partida es combinar paciencia, estrategia y asesoramiento jurídico continuo.
Javier Vicente
www.alabaproperties.com
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